住宅ローンの年齢制限はある？おすすめの完済年齢や年齢別の注意点を確認

家族ができて生活スタイルが確立し、自分たちに適した家を建てようとすると、ある程度の年齢になっていることが多いものです。実際に住宅を購入するのは30代後半から40代といわれています。でも、住宅ローンを組む時に不利にならないか心配ですよね。

今回は、住宅ローンを組める年齢についてご説明します。年齢別の注意点などもあわせて記載していくので、これから住宅ローンを利用して新居を購入する予定の方はぜひお役立てください。

そもそも住宅ローンとは？

住宅ローンとは、住宅を購入するために借りるローンのことです。住宅を購入する際には、一般的には大きな金額が必要となりますが、住宅ローンを組めば銀行や信用金庫、その他の金融機関から借り入れることができます。

住宅ローンを利用する前に、借り手の収入や信用履歴、担保の有無などを基に審査が行われます。自己資金や予算の範囲内で適切なローンの選択をすることが、将来の住宅購入計画の成功につながります。

3つの金利タイプ

住宅ローンは住宅購入のための借入であり、返済期間が長くなる傾向があります。月々の定額返済が一般的です。住宅ローンの金利は、「全期間固定金利型」と「変動金利型」、そして「固定金利期間選択型」の3種類が存在します。

住宅ローンを利用する際は、この3つの金利タイプの中からあなたに適した金利を選択しましょう。それぞれの金利タイプの特徴を解説するので、どの金利タイプが良いか考えるのにお役立てください。

タイプ①：全期間固定金利型

全期間固定金利型は、融資を受けた時点で設定された金利が変動しないタイプの金利です。

金利が上昇しても契約から完済時まで毎月の返済額が変わらない安定感があり、返済計画を立てやすいです。ただし、金利が下がってもその恩恵を受けることができません。

タイプ②：変動金利型

変動金利型は、市場動向に基づいて半年ごとに金利が見直されるタイプの金利です。

金利が低い時には低金利で借りられるメリットがありますが、金利が上昇するリスクもあります。借入当初の金利は、全期間固定金利型よりも低く設定されることが多いです。

タイプ③：固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、3年・5年・10年などの一定期間は固定金利で融資を受け、その後は変動金利に移行するタイプの金利です。最初の固定金利期間中は金利の上昇による影響を受けませんが、変動金利移行後は金利の変動リスクがあります。

子育て中のような、金利上昇のリスクを避けたい期間だけ固定金利にできるというメリットがあります。

住宅ローンの年齢制限について

住宅ローンの3つの制限

住宅ローンを組む際には様々な審査が行われますが、まず年齢や借入期間に関する3つの制限をクリアする必要があります。

3つの制限とは、住宅ローンの開始年齢を定める「申込時年齢」、住宅ローンを返済完了する年齢を定める「完済時年齢」、借入期間を定める「返済年数の制限」です。この3つを組み合わせて、どのような計画で住宅ローンを組むかを検討します。

一般的な住宅ローンの3つの制限の例

完済時年齢などはひと昔前よりも引き上げがされており、申し込み年齢は20歳から70歳、完済年齢は80歳まで、ローン年数は10年から35年とするものが一般的です。住宅ローンを取り扱う金融機関は商品の内容を独自に定めているため、どこでも同じ条件ではありません。中には申し込みが65歳までや、完済を85歳までとしている銀行もあります。

主な金融機関の住宅ローンの年齢制限

ほとんどの住宅ローンの契約には、団信と呼ばれる保険への加入が条件となっています。団信とは団体信用生命保険の略称で、住宅ローンの契約者が途中で死亡するなどで返済が不可能となった場合、残債を保険で支払うものです。ちなみに、フラット35だけは団信への加入が必須となっていません。

団信の加入年齢はローン申し込み年齢と同じですが、従来の団信にがん保証などがプラスされているタイプは、個別に年齢制限が設けられている場合があります。逆に団信の健康診査に通らない場合、金利に上乗せする形で保険料を加算し、保証を受ける方法を取っている金融機関もあります。

住宅ローンの借入期間

一般的な住宅ローンの借入期間は、20年から35年程度です。上記項目の「住宅ローンの3つの制限」でもご紹介したとおり、最長借入期間を35年としている金融機関が多いですが、最長50年の借入期間を設けている金融機関も存在しています。実際に住宅ローンの契約をしている方の平均借入期間は30年以上です。

住宅ローンの借入期間は、自身の状況に合った期間を決定する必要があります。自身や家族の収入や支出を詳細に分析し、毎月どの程度の返済金額までであれば普段の生活に支障がないか検討しましょう。結婚、出産、子供の教育費、キャリアの変更、退職など、将来の予測される変化についても考慮してください。

また、年齢によっては住宅ローンの借入期間を自身で決められない場合もあります。たとえば完済時年齢が80歳までの金融機関であれば、50歳に申し込んだ場合は35年の借入はできず、最長で30年の借入期間となるでしょう。

大事なのは「完済時」の年齢

「住宅ローンの3つの制限」の項目で住宅ローンは一般的な申し込み可能年齢は20～70歳まで、完済年齢は80歳までとお伝えしました。しかし、完済年齢は80歳までだからといって79歳ギリギリに完済できる目安で良いのかというとそうではありません。

住宅ローンの３つの制限の中には「完済時年齢」があり、住宅ローンの借り入れ審査でも重要視されます。収入や勤続年数などの審査項目の中で、ほとんどの金融機関が完済時の年齢をしっかりと考慮しています。

完済時の理想とされる年齢は65歳です。65歳で定年を迎える企業が多く、それまでは月々の安定した収入が見込めて返済計画を立てやすいためです。

住宅ローンの繰上げ返済について

お伝えしているように、住宅ローンでは完済時の年齢を考慮して返済計画を立てることが重要です。

仮に40歳で30年間の住宅ローンを申し込んだ場合、完済時の年齢は70歳になります。完済時の年齢は多くの企業が定年を迎える65歳が理想なので、理想よりは5年ほど長く返済期間がかかってしまいます。

もし資金に余裕ができるタイミングがあれば、毎月の返済とは別で繰上返済をすることも可能です。

繰上げ返済の2つの種類

繰上げ返済で支払う金額は、元金に充てられます。利息を支払う必要がなくなるため、ローンの総支払額を減らしつつ早期完済を目指すことが可能です。必要に応じて、繰上げ返済も検討してみると良いでしょう。

審査において「完済時年齢」が重視される理由

住宅ローンでは金融機関がどのような項目を考慮して審査していて、「完済時年齢」を重要視しているのでしょうか？気になる審査基準をいくつかご紹介します。

①収入や就労状況

住宅ローンの返済は、現在の収入や就労状況ももちろん重視されます。返済期間が長くなる住宅ローンでは、完済時には年齢が高くなることがほとんど。将来的にも安定した収入がある方のほうが審査は有利に進みます。

②借り手の将来の計画や目標

借り手の将来の計画や目標も、大切な要素のひとつ。例えば、子供の教育費や自己資金形成のための投資など、将来の重要な支出を考えながら完済時の年齢を設定しているかどうかなども考慮されます。

③年金や退職金の受給開始年齢

住宅ローンの返済期間が長い場合、返済が終わる頃には年金や退職金の受給開始年齢に近づいています。特に歳を重ねてから住宅ローンを申し込んだ場合、年金や退職金の受給開始年齢は完済できるかどうかの安定性にも影響を与えるため、より重視されるでしょう。

④健康状態や将来の不測の状態

完済までの長い返済期間中には、借り手の健康状態や将来の不測の状態も想定しておく必要があります。

完済時の年齢が重視される理由について解説しました。

申し込み可能年齢は20～70歳まで、完済年齢は80歳までではありますが、上記の内容から察せられるように若い世代のほうが審査に通りやすいものです。対象年齢には間に合うと気軽に考えず、理想の完済年齢である65歳までのローン返済を目指してできる限り早めに申し込むように心がけましょう。

何歳までに住宅ローンを組むべき？

住宅ローンはできるだけ若いうちに申込むのがおすすめ

長期の住宅ローンの審査に通りやすい年齢は35歳以下です。35歳以下なら、35年ローンを組んだ場合の完済時の年齢は70歳になります。繰り上げ返済で定年前に完済を目指すことも可能ですし、繰り上げ返済をしなくても65歳の退職時にかなりローン残高が減っていることが予想できます。

そのため退職金を投入しても無理なく生活ができるので、返済計画が立てやすいというメリットがあります。無理のない返済計画が立つということは、資産の有無などのプラス査定となる材料を特に必要とせず、住宅ローン審査を通過する可能性が高いです。35歳までに住宅ローンに申し込むのが難しくても、40歳以下までを目安にして動くことをおすすめします。

令和元年に国土交通省が行った「民間住宅ローンの実態に関する調査 」では、99%の金融機関が完済時年齢を審査項目として挙げています。30年～35年の住宅ローンを組むとき、多くの人が定年退職を迎える65歳までにおおかたを完済できているというのは大きなポイントです。

住宅ローンは長期間返済が生じますので、開始年齢が若ければ若いほど人生の早い時期にローンが終わることから有利に思われるかもしれません。しかし、あまり若すぎると今後の収入や現在の社会的信用を図りにくいというデメリットもあります。ある程度の勤続年数があり、社会的な信用もでてくる30代以降のほうが住宅ローン審査に通りやすいといえます。

フラット35の利用者の平均年齢

フラット35とは、35年間の長期間にわたって固定金利が適用される住宅ローンのことです。金利が安定しているため返済計画を立てやすく、予測可能な月々の返済額がフラット35を利用する魅力となっています。

住宅金融支援機構による「2022年度 フラット35利用者調査」では、フラット35の利用者の平均年齢は42.8歳でした。

「フラット35利用者調査」調査年度別で見る申込時の平均年齢

フラット35の利用者の申込時の平均年齢は年々上昇傾向にあるようです。2022年度の調査で初めて、50歳代以降のフラット35利用申込者の割合が2割を超えています。国土交通省の調べによると、注文住宅の購入者の平均年齢は43.8歳です。

また、フラット35利用者の年代別の割合としては30代の申し込みが最も多かったようです。「2022年度 フラット35利用者調査」を参考に、年代別のフラット35申し込み者の割合を以下の表にまとめました。

2022年度「フラット35利用者調査」の年代別割合

フラット35の利用者の申込時平均年齢は42.8歳で年々上昇傾向にはありますが、30代で申し込む方の割合は10年連続で最も多くなっています。完済時の年齢も考え、40歳以下を目安に住宅ローンの申し込みを行なっている方が多いのではないでしょうか。

住宅ローンに申し込む手順

この項目では、住宅ローンの申し込み手順について解説します。

住宅ローンに申し込む6つのステップ

STEP1：予算を設定する

住宅ローンを組むために、まずは自分たちの予算を決めます。

予算を決定するために、自分や家族の収入と支出を把握しましょう。定期的な収入（給料、事業収入など）と月々の支出（生活費、ローン返済、光熱費など）を明確にして、どのくらいの予算であればローンを完済できるかを計算します。

また、将来的な収入の増減や家族の増加などの変化を見越して、返済計画を立てることが重要です。ローン契約期間中に生活が変化した場合でも、無理なく返済を続けられるかどうかを考慮しておくことで、安定した住宅ローンの返済が可能になります。

STEP２：住宅を探す

予算がある程度決まったら、予算内で購入可能な住宅を探しましょう。不動産会社を訪問し、自分たちの条件に合った物件を探してもらったり、自分たちでインターネットや不動産誌などから探すこともできます。

また、住宅展示場やモデルハウスを訪れることで、実際の住宅の間取りや仕様を見学することができます。展示場では不動産会社と直接話をすることも可能なので、住宅探しで不明な点があればその場で尋ねられます。

STEP３：融資条件を確認する

購入したい住宅が決まったら、金融機関に住宅ローンの融資の相談を行いましょう。複数の金融機関の条件を比較することも大切です。自己資金や予算の範囲内で、あなたに適した融資条件のローンの選択をすることが、将来の住宅購入計画の成功につながります。

STEP４：住宅ローンに申し込む

選んだ金融機関に、本人確認書類や収入証明書（給与明細、源泉徴収票など）、住民票の写し、資産証明書（預貯金の残高証明書など）、住宅購入契約書等の申し込みに必要な書類を用意し、住宅ローンに承認されるための申し込みを行います。

STEP５：金融機関の審査を受ける

申し込むと、提出した書類をもとに金融機関が住宅ローン借り入れの審査が実施されます。審査内容としては、収入や勤続年数、借り入れ履歴、保証人の有無、購入する住宅の価値などが含まれており、住宅ローンの返済能力を判断されます。

STEP６：融資が決定し契約へ

審査に通過すると結果が通知され、融資の決定が下されます。ローンの承認が得られれば、融資条件や金利、返済プランなどが示されます。提示された融資条件に同意した場合、契約書に署名して必要な手続きを行い、住宅ローンの借り入れ完了です。

金融機関によっては、手続きの詳細や条件が異なる場合もあるので注意しましょう。 また、不動産会社と金融機関が提携している場合は一緒に手続きを進めることもできます。

年齢に適した住宅ローンを組むためのポイント

ポイント①：住宅ローン以外の資金も考慮する

住宅ローンに申し込む際はどうしても住宅ローンの返済額に目がいってしまいがちですが、住宅ローン以外の資金についても考慮しておくことが大切です。

人生の中でも大きな出費は住宅の購入だけでなく、子供の教育資金や老後資金もあります。子育て世帯は教育資金を、子育てを終えた世帯は老後の資金を検討しながら、住宅ローンの返済計画を立てましょう。

無理のない返済プランを立てるためには、ライフプランをしっかりと立てて計画的に返済していくことが重要になります。万が一の際の急な出費にも対応できるように、ある程度余裕を持った返済計画を考えてみてください。

ポイント②：自分に合った金利タイプを選択する

住宅ローンの金利タイプには、「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」の3種類があります。それぞれの金利タイプの特徴を理解し、ご自身にあった金利タイプを選択することが大切です。

「全期間固定金利型」は、借入時に決定した金利が完済時まで変動しないタイプです。固定金利としては『フラット35』が特に有名です。「変動金利型」は、市場動向によって半年ごとに金利が見直される対応です。借入時の金利は全期間固定金利型よりも低いのが特徴ですが、金利上昇のリスクも伴います。「固定金利期間選択型」は一定期間は金利が固定され、その後は変動金利に移行するタイプとなっています。

例えば子育て世帯の場合、「固定金利期間選択型」を選択して子供の教育期間中などの金利上昇を避けたい時期は固定金利にし、それ以降は変動金利に移行するという手段もあります。年齢に応じたライフプランを基に、適した金利タイプを選択しましょう。

ポイント③：住宅ローンシミュレーションを活用する

各金融機関では、ホームページに「住宅ローンシミュレーション」を用意しています。このシミュレーションを活用することで返済額の目安がわかりやすくなり、効率よくあなたの年齢やライフプランに適したローン返済計画を立てることが可能になります。

無理なく返済できると言われている一般的な金額は、手取り額の約20%です。ご自身の年収を考慮し、住宅ローンシミュレーションもうまく活用して、生活を圧迫させない返済計画を練っていきましょう。

年齢別に見る住宅ローンの注意点

住宅ローンを利用するには、さまざまな注意点が存在します。ここでは、年代別に見た住宅ローンを申し込む際の注意点について解説していきます。あなたの年齢の注意点に目を通してみてください。

20代の注意点

20代で住宅ローンを組む場合、長期の返済期間を選ぶことが多いです。これは若いからこそのメリットですが、若さゆえに収入や貯金が多くなく希望どおりの融資額や融資条件では住宅ローンを組めないこともあるでしょう。

住宅ローンの返済は、収入に対する負担となります。将来を見通し、キャリアの発展にも配慮して返済計画を立てましょう。また、返済期間は将来のライフプランやライフスタイルの変化を見越して検討する必要があります。

20代の夫婦であればまだ子供も幼いため教育費の負担が少ないので、積極的に繰り上げ返済をしておくのもおすすめです。長い目線で将来を見据え、計画的に住宅ローンを利用しましょう。

30代の注意点

30代になると、収入が安定していることが多いです。20代よりも適切に家計の負担にならないような計画を立てやすいでしょう。また、30代も比較的長期の返済期間を選択できます。あえて長めに設定してワンランク上のマイホームを購入することも可能でしょう。

20代ではまだ子供がいなかった夫婦も、30代になると家族が増えていることが多いです。子供のことも考えたうえで住宅ローンに関連する総合保険などの検討することも重要となります。

子供の教育費などにまだ余裕があるうちに繰り上げ返済をしておくのもおすすめ。将来受験などで多額が必要になることが予想されるので、負担が少ないうちに払えるだけ払ってしまいましょう。とはいえ、急な体調不良などを起こすこともあります。ある程度余裕を持って返済計画を立てましょう。

40代以降の注意点

40代以降に住宅ローンを組む際には、借入金額と完済時年齢に気をつけましょう。40代以降の方の多くは社会的信用や収入が安定しているので、住宅ローン審査にはプラスに働きます。しかし、無理な計画では審査が通りにくくなります。

80歳までローンが組めるからといって長いローンを組んでしまうと、退職などで収入が年金のみになった場合の返済が難しくなります。年金で返済できる少額のローンを長く組むという考え方もありますが、ローン返済期間が長いほど金利にかかる金額も大きくなります。資産があるなら返済可能ですが、財テクとして効果的とはいえません。

完済時年齢を意識しすぎて短い期間での返済を計画し、月々の返済額が大きくなりぎるという問題もあります。仮にローン審査を通過しても、ぎりぎりの返済計画では小さなきっかけで破綻する恐れもあります。40代以降のキャリアに程度見通しのたった状況で長期ローンを組みますので、不測の事態も不測としないくらい備えた計画を立てることをおすすめします。

銀行のホームぺージには借入シミュレーションがありますが、ここでは簡単に月々の可能額に借入月数をかけてみましょう。計算して出た金額が金利を含めて支払える総額の目安です。仮に45歳の方が毎月10万円を返済し、定年後5年は働く予定で完済時70歳の25年間の借り入れを想定すると、3,000万円という結果になります。

この金額以上の借り入れを希望するのであれば、頭金を用意することをおすすめします。まとまった頭金を入れるとなれば、担保評価より借入が少なくなるので審査にはプラス材料です。頭金が難しければ親子ローンや配偶者とダブルローンを組むなどの方法がありますが、住宅そのものの価格を下げることを検討しなくてはなりません。

また、健康であることはとても大きなポイントです。金融機関の住宅ローン審査項目で完済時年齢に続くのは健康状態です。団信加入にも大きくかかわります。持病があると絶対に審査が通らないわけではありませんが、具合が悪い状況が続いて働き続けられるかわからないと困ります。元気に働けることが前提であることも忘れずにいてください。

住宅ローンに関するよくある質問

住宅ローンは何歳なら申し込める？

一般的に申し込み可能年齢を20～70歳まで、完済年齢を80歳までとしている金融機関が多いです。

住宅ローンの審査に通りやすい年齢は？

ある程度収入が安定し、長期的な目線で返済計画を立てられる30代は比較的審査に通りやすいでしょう。

住宅ローンの審査では何をチェックされるの？

収入や勤続年数、借り入れ履歴、保証人の有無、購入する住宅の価値などが審査内容に含まれていることが多いです。

住宅ローンの借入期間はどうやって決める？

家族の収入や支出を把握し、結婚や出産、子供の教育費、キャリアの変更、退職など、将来の予測される変化についても考慮して借入期間を決定しましょう。

住宅ローンの平均借入期間は？

住宅ローンの契約をしている方の平均借入期間は、30年以上です。

まとめ

40代以降の住宅ローンは、30代までに比べると少し気をつける点があります。頭金をどうするか、月々の返済をいくらにするか、何年借り入れるかなど、自身のライフプランと照らし合わせてよく検討することが大切です。

将来を見越した無理のない計画であれば、審査も怖くありません。マイホームの購入にこの記事がお役に立てれば幸いです。